A Cinisello Balsamo la parola «condominio» non è un caso particolare. Secondo il censimento ISTAT 2011 elaborato dal Centro Studi ALSPES, gli edifici residenziali con nove o più interni sono il 21,9% del totale, e quelli con sedici o più sono il 13,2% (Modulo 5, stock immobiliare). Per molte famiglie la finestra non è un acquisto individuale e basta: ha un aspetto esterno che appartiene a tutti.
Questa guida è informativa e non sostituisce un parere legale. Le norme e i regolamenti dei singoli condomini possono prevedere regole diverse: in dubbio, chiedi all’amministratore o a un professionista.
I riferimenti di legge
Il decoro. L’art. 1120 del codice civile vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell’edificio, che possono pregiudicare stabilità o sicurezza, o che rendono parti comuni inservibili all’uso di un singolo condomino (Codice civile). Le facciate sono parti comuni: per questo il colore, la forma e la partizione dei serramenti visibili da fuori contano.
Le maggioranze. Per le innovazioni in generale servono le maggioranze dell’art. 1136, quinto comma. Per le innovazioni dirette al contenimento del consumo energetico degli edifici, l’art. 1120, secondo comma, richiama la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136, che è più bassa; a questa categoria può appartenere la sostituzione dei serramenti di un’intera facciata. Qui conta anche il regolamento di condominio.
Il Comune. A livello nazionale la sostituzione di serramenti simili è indicata come edilizia libera (art. 6 del D.P.R. 380/2001 e glossario dell’edilizia libera). Il regolamento edilizio del Comune distingue però: con i caratteri originali conservati è manutenzione ordinaria, senza autorizzazione; con materiali, colori, forme o dimensioni modificati serve un’autorizzazione edilizia o una DIA. Se la sostituzione fa parte di un intervento più ampio soggetto a pratica edilizia, o se l’edificio è tutelato, valgono regole diverse.
La procedura passo per passo
- Procurati il regolamento di condominio. Cerca articoli su colore, partizione, tende, tapparelle, persiane e ringhiere. Se non lo trovi, chiedilo all’amministratore.
- Controlla i verbali. Un’assemblea può aver già deciso colore e tipologia per tutte le facciate.
- Fai la scheda del prodotto. Colore, profilo, partizione delle ante, tipo di tapparella: una pagina con foto e codice colore evita discussioni.
- Avvisa l’amministratore. Anche quando non serve l’assemblea, è una cortesia che evita contestazioni. Chiedi risposta scritta.
- Verifica il Comune. Se l’edificio è in un nucleo antico o è vincolato, chiedi all’ufficio tecnico: vedi la guida sulle regole comunali.
- Controlla i requisiti energetici. Il Regolamento energetico comunale chiede valori di trasmittanza massimi per i serramenti in alcuni interventi; ci pensa il preventivo, ma è bene saperlo. Per la zona E il valore è nella guida sul clima.
- Organizza la posa. Un punto di scarico vicino al portone, le misure di ascensore e vano scala, la protezione di pavimenti e mobili: sono dettagli che fanno risparmiare tempo.
Se vuoi che cambino tutti
Per una facciata uniforme conviene proporre all’assemblea un’unica scelta. Si può chiedere un preventivo a più imprese su una stessa scheda tecnica, si ottiene un prezzo di lotto e un aspetto esterno omogeneo. Se l’intervento riguarda parti comuni serve la delibera dell’assemblea, come indica la guida al bonus infissi 2026.
Cosa porto al sopralluogo
- regolamento di condominio e ultimi verbali sulle facciate;
- una foto della facciata con le finestre da sostituire;
- le misure approssimative di ascensore e vano scala;
- il tipo di tapparella o persiana che hai oggi.
Colori e partizioni: cosa guardare nel regolamento
Il regolamento può prescrivere un colore o una partizione (ad esempio due ante con traverso) o lasciare libertà purché «in armonia con l’edificio». Se è scritto in modo generico, la regola pratica è abbinare colore e tipologia a quelli prevalenti nella facciata. Per le persiane si vedano le note su persiane e tapparelle.
Cosa non abbiamo verificato
Il regolamento edilizio pubblicato dal Comune chiede che gli interventi sulle facciate rispettino i valori architettonici dell’edificio e del contesto (art. 72). Per quanto abbiamo letto, non fissa colori o forme dei serramenti per i condomini privati, e non abbiamo trovato un piano del colore. Se esiste un riferimento più preciso, segnalacelo e lo aggiungeremo con la fonte.
Domande frequenti
Posso cambiare solo le mie finestre senza chiedere all'assemblea?
In genere ciascun proprietario può sostituire i serramenti della propria unità, purché non alteri il decoro architettonico e rispetti il regolamento condominiale. La cosa più prudente è avvisare l'amministratore e confrontare il prodotto con il regolamento prima dell'ordine.
Che cosa è il decoro architettonico?
L'art. 1120 del codice civile vieta le innovazioni che alterano il decoro architettonico dell'edificio. Il colore, la forma e la partizione dei serramenti visibili dall'esterno ne fanno spesso parte, ma la valutazione dipende dall'edificio.
Serve un permesso del Comune?
Se i caratteri originali restano, la sostituzione è manutenzione ordinaria e non richiede autorizzazione. Se cambiano materiali, colori, forme o dimensioni, il regolamento edilizio del Comune chiede un'autorizzazione edilizia o una DIA. Il Comune è l'interlocutore giusto per verificare.
Conviene cambiare tutte le finestre del palazzo insieme?
Spesso conviene per uniformità di aspetto e per un unico appalto, ma è una decisione dell'assemblea. Noi possiamo preparare una scheda tecnica del serramento da presentare.